关于进一步完善我区旧城改造工作的几点建议

区政协农资委反映：为进一步推进我区旧城改造工作，改善城区居住环境，提高居民居住质量，建立科学、规范、公开、公平的旧城改造工作机制，该委于今年9—10月组织部分委员，通过走访区旧城改造中心、区住建局、区自规局、沈家门街道、东港街道等，了解我区旧城改造工作开展情况和老百姓对旧城改造工作的意见要求。

一、我区旧城改造工作基本情况

我区于2017年6月全面启动城中村改造工作，通过高强度、滚动式的开展征迁改造工作，使得旧城改造中心负责规划计划和政策协调、城投集团负责出资建设、所属街道负责政策处理的“三位一体”的旧城改造工作机制逐步建立并在实践中得到应用和完善，以属地街道作为主要力量的征迁队伍得到进一步锤炼，为今年开展新一轮棚户区（城中村）改造工作打下了坚实基础。

截止去年10月，12个村（区块）城中村征迁工作全部完成，累计签约户数5700余户，总征收建筑面积约65万平方米，完成投资100余亿元，远远超过沈家门旧城改造前10改造量的总和。通过大规模拆迁改造，广大被征收户的居住条件和生活品质得到切实改善，沈家门老城区功能布局更加合理，长久累计的污水治理、消防隐患等老大难问题也将得到有效缓解或彻底解决。

二、我区旧城改造工作存在问题

（一）规划方面

1.我区旧城改造工作缺乏专项规划引领。旧城改造是一项复杂和艰巨的长期工作，虽然目前我区对旧城改造规划做了个研究，但没有正式规划文本，而且对主城区这块没有高起点规划。执行中又经常改变规划方案，使得我区旧城改造规划研究没有起到较好的指导作用。

2.沈家门老城区改造规划要求容积率2.5以上，有些地块容积率甚至达到3.1，过高的容积率会导致老城区改造后出现拥堵现象。

（二）管理方面

1.我区对旧城改造工作没有出台相应的管理办法，没有一套规范的管理文本加以指导和约束，使得我们有些工作做的不够规范、不够公平。比如旧城改造区块的先后排序问题，老旧小区改造工作，省政府《实施意见》中明确：重点是改造2000年底前建成的城镇老旧小区。而我们考虑到街道的工作量平衡以及上级任务完成难易问题，将东港的2000年后建成的小区也列入了本次老旧小区改造范围，改造工作难做确实是一个现实问题，但这样排序对群众有失公平。

2.旧城改造区块的公示内容不够详细，老百姓对改造后原地安置小区的容积率、整个区块的品质等都不太清楚。同时，为加快改造进度，老旧小区改造未充分与百姓沟通，改造资金全部由政府包揽，而按浙政发〔2020〕62号文件《全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》的有关规定，老旧小区改造资金可引导小区居民出资，由该改造小区承担部分住宅专项维修资金。且目前我区老旧小区改造是以街道作为主体单位和维修公司签订合同，造成施工许可证无法按规定获取。

（三）机制方面

1.现有分工拆迁由旧城办管理，老旧小区改造由住建局管理，不利于统筹管理。C级危房解危工程和预制板房拆除工程马上要启动，但现在有些C级危房解危工程和预制板房仍旧列入本次老旧小区改造范围，这样做浪费资金。

2.危房实质性解危资金压力大。目前市里尚未出台危房实质性解危资金相关配套措施，要在三年内完成全区326幢危房实质性解危，区财政压力较大。

三、对我区旧城改造工作的几点建议

1.从高质量抓好重大建设项目来说，对于旧城改造这一重大项目，规划指导非常重要，为此建议：研究制定《舟山市普陀区旧城改造专项规划》，结合渔港特色小镇建设思路，依托900年历史的沈家门渔港，将沈家门老城区按“AAAAA”级景区进行规划改造，并严格按规划要求和我区财力状况小规模、渐进式进行改造建设，同时，可以研究出台优惠政策吸引商业资本投资参与沈家门老城区改造。

2.研究制定《舟山市普陀区旧城改造实施办法》，根据老城区改造实际情况，对沈家门老城区需改造地块进行排查摸底，按危房优先、市政优先等条件进行排序，按序进行旧城改造。明确区块旧城改造签约率达不到规定要求的，其排序号自动调整为最后一位，有效利用合法、合理的规则，促进我区旧城改造顺利推进。同时，对旧城改造区块的公示内容增加改造后原地安置小区的容积率、整个区块的品质等内容。在老旧小区改造项目和维修公司签订合同时，建议有业委会的以业委会出面签订合同，没有业委会的以每幢房屋为单位与维修公司签订合同，避免不必要的纠纷。在改造前期阶段，加强与老旧小区居民沟通，引导小区居民出资，让改造小区承担部分维修资金，减轻政府财政压力,并根据财力情况逐步推进旧城改造。

3.建议区旧城改造中心负责全区旧城改造统一管理工作。相关街道负责指导业委会和社区按《民法典》《物权法》有关规定，做好小区旧城改造方案意见征询和最终方案的告知、物业维修资金使用方案和小区旧城改造方案的业主同意签字工作及改造过程中纠纷调解工作。区城投集团负责旧城改造代建管理工作。